2012年09月16日

(民法)抵当権に遅れる賃貸借は保護されるか・・?(2)


前回の続きになります。

さて、抵当権に劣後する賃借権は常に抵当権に対抗できないのでしょうか?何か手はないのでしょうか?


世の中の建物は相当高い割合で抵当権が設定されています。であれば、それを借りようとする人は将来、競売されて買受人が現れれば出て行かなくてはならないとすると、安心して借りることができません。

ここで、民法387条第1項が借主にチャンスを与えます。

登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意し、かつ、その同意の登記があるる時は、その同意をした抵当権者に対抗することができる。

とあります。

さぁ、賃借権者が抵当権者に対抗するにはかなりハードルが高そうですね(汗)

要件がいくつもあります。

まず、賃借権が登記されていなければいけません。
借地借家法上の第三者対抗(引渡し)ではダメなんです。賃借権も登記することは当然出来るのですが、これ、実は賃借権者に登記請求権がないんです。所有権等は例えば買主に移転登記請求権という権利が当然発生するのに対して、賃借権は賃借権設定登記請求権なるものはありません。ですから実は、登記するためには貸主の協力が不可欠なんです。(実際、賃借権の登記はほとんどありません)


さらに、先順位抵当権者の全ての同意がなければいけません。(これもまたキツい)
一人でも同意しなければもう終わりです。全ての抵当権者に対抗することができません。(抵当権者が同意をするためには転抵当権者等の抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得なければならない。)


そして、さらに、同意を得ただけではダメで、同意の登記をもしなければならない。(これはそこまで大変ではないかも)


このハードルをクリアしないと賃借権者は抵当権者に対抗できないんですね〜。事実上ちょっと無理かな〜という気がしますが、一応規定はあります。




お読みいただきありがとうございました。

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posted by 行政書士試験WEBアドバイザー YASUHIRO at 12:48| Comment(0) | TrackBack(0) | (民法)抵当権 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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