2013年05月02日

売主の担保責任シリーズ〜民法566条 地上権等がある場合等




今回は売買の目的物に地上権等がある場合の売主の担保責任についてです。



条文を確認してみましょう。


第566条  地上権等がある場合等における売主の担保責任
1 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3  前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。




【事例】
AはBに対して自己が所有する土地を売却した。しかし、その後、当該土地にはCに対する地上権が設定されていた。Bは売買契約当時はそのことを知らなかった。

1、Bは民法上どのような主張をすることができるか?

2、Bが悪意だった場合はどうか?



1について、

購入した土地に地上権が存在すればBは自由に当該土地を使用収益することができませんし、契約をした目的を達成することはできないと言えるでしょう。


さらにBは善意です。


よってBは566条1項により、契約の解除又は損害賠償請求ができます。(条文上、契約の解除と損害賠償請求の両方をすることはできません)


また、代金減額請求は条文に存在していないのですることはできません。(おそらく減額する金額の算定が困難という理由からでしょう)



2について、

悪意のBは何もすることができません。


これについては数量指示売買の悪意の買主と同じ結果ですね。


権利行使期間は買主が事実を知った時から一年以内となっています。



【番外編】

ではここで、2項にある‘登記をした賃貸借' について少し解説です。


2項においては、 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。 とあります。


この‘登記をした賃貸借'には借地借家法上の対効力ある賃貸借も含みます。


借地借家法
第10条 借地権の対抗力等
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

第31条 建物賃貸借の対抗力等
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。



借地借家法上の対効力ある賃貸借とは上記の二つを指します。


仮にBが購入した土地にCの未登記の賃借権があったとしても購入した土地の上にC名義の建物があれば、その借地権は借地借家法上の対効力ある賃借権となり、566条の2項の対象となります。


建物についても同じで、BがAから購入した建物にCが賃借人として存在していた場合、賃借権の登記はないが、Cは建物の引渡を受けているので借地借家法上の対抗力ある賃借権ということとなり566条2項の対象となります。



【問題】
売買契約当時、既に売主が家屋を第三者に賃貸し引き渡していた場合において、買主がその事情を知らず、かつ、それによって契約をした目的を達成することができないときは、買主は売買契約を解除することができる。



【答え】





お読みいただきありがとうございました。


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posted by 行政書士試験WEBアドバイザー YASUHIRO at 23:29| Comment(3) | TrackBack(0) | (民法)売主の担保責任 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
はじめまして、ブログ拝見しました。
数年前に、行政書士資格に落ちました(笑)
こちらを見て、勉強していればなーと思いました。

私は、就職・転職系のブログ書いています。
よければ、相互リンクお願いいたします。

タイトル⇒ 仕事選びと仕事探しの 就職・転職マニュアル
URL⇒ http://tensyokumanyuaru.seesaa.net/

トップページにリンク貼らせていただきました。

よろしくお願いします。
Posted by ゆずMAN at 2013年05月23日 23:01
ゆずMAN 様

相互リンクのご依頼ありがとうございます。

本日、リンクを張らさせていただきました。

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。
Posted by 資格アドバイザー YASUHIRO at 2013年05月27日 15:32
転職マニュアルのゆずです。

リンクありがとうございました!

こちらこそ、今後とも、よろしくお願いいたします。
Posted by ゆずMAN at 2013年05月27日 20:58
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